Dados de hipotecas mostram que os mutuários poderiam economizar US$ 100 por mês (ou mais) escolhendo credores mais baratos

Neste blog, veremos como as taxas de hipoteca pagas pelos consumidores variam entre os credores. Esse fenômeno, chamado de dispersão de preços, existe em praticamente todos os segmentos do mercado hipotecário, incluindo empréstimos garantidos por Fannie Mae e Freddie Mac, empréstimos da Administração Federal de Habitação, empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (Assuntos de Veteranos), bem como empréstimos jumbo.1 Analisamos os dados da Home Mortgage Disclosure Act de 2021 para quantificar a magnitude da dispersão de preços.2

Descobrimos que a dispersão de preços para hipotecas geralmente é de cerca de 50 pontos-base da taxa anual. Para contextualizar esse número, o valor médio do empréstimo em 2021 foi próximo a US$ 300.000 e a taxa de juros média foi de 3%.3 O pagamento mensal de um empréstimo fixo de 30 anos é de US$ 1.265. O pagamento mensal de um empréstimo com taxa de juros de 3,5% sobre um empréstimo do mesmo valor é de US$ 1.347 – uma diferença de US$ 82 por mês (um pagamento 6,5% maior). As taxas de juros aumentaram drasticamente desde 2021, mas a matemática permanece semelhante em um ambiente de taxas de juros mais altas. Mantendo o valor do empréstimo em $ 300.000, os pagamentos mensais para um empréstimo fixo de 30 anos com uma taxa de juros de 6,5% e uma taxa de juros de 7% são, respectivamente, $ 1.896 e $ 1.996 - uma diferença de $ 100 por mês (um pagamento 5,3% maior) . Em um ambiente de taxas de juros mais altas, com pagamentos mensais muito mais altos no geral, essa diferença de US $ 100 por mês pode importar ainda mais, pois os mutuários estão potencialmente mais sobrecarregados para sobreviver.

Para nossas análises, usamos os dados do Home Mortgage Disclosure Act de 2021. Focamos e relatamos apenas os números dos 20 credores de maior volume para cada um dos segmentos de mercado.4 Vários estudos anteriores documentaram a existência de dispersão de preços no mercado de hipotecas, 5 mas este é o primeiro relatório a usar os novos dados do Home Mortgage Disclosure Act – relatados pela grande maioria dos originadores de hipotecas em todo o país – com múltiplas variáveis ​​necessárias para nossa análise.6 Nossos resultados são amplamente consistentes com estudos anteriores, apesar de estudos anteriores frequentemente usando dados da tabela de taxas e/ou dados selecionados sobre originações de provedores privados sem cobertura comparável à Lei de Divulgação de Hipoteca Residencial. É particularmente notável que estudos anteriores consideraram dados pré-pandemia, que não têm o mesmo volume histórico de empréstimos de refinanciamento. Aplicamos uma infinidade de filtros aos dados, para tornar nossa amostra o mais homogênea possível, a fim de descartar muitas das variáveis ​​que podem ser responsáveis ​​por diferenças de preço. Filtramos por:

Os empréstimos da Administração Federal de Habitação são indiscutivelmente o segmento mais relevante para a expansão da casa própria, pois são usados ​​de forma desproporcional por tomadores de empréstimo de baixa renda, pontuação de crédito mais baixa e compradores de casa própria. O preço do seguro da Federal Housing Administration também facilita a avaliação da dispersão de preços, mantendo tudo o mais igual. Em particular, o empréstimo mais popular da Administração Federal de Habitação de 3,5 por cento no pagamento (relação empréstimo-valor de 96,5) é segurado pela Administração Federal de Habitação com a mesma taxa de seguro, independentemente da pontuação de crédito do mutuário ou dívida em relação à renda relação se o mutuário se qualificar. A Figura 1 é um intervalo que mostra a taxa percentual média anual de um empréstimo originado para cada um dos 20 principais credores da Federal Housing Administration em empréstimos que atendem aos nossos filtros, com o credor mais barato normalizado para 0. A Figura 1 mostra que a dispersão entre o mais alto e o mais os 20 principais credores da Federal Housing Administration são de 53 pontos-base e não são impulsionados por um credor atípico nem na extremidade inferior nem na extremidade superior. A plotagem dos volumes de originação dos 20 principais credores em relação a esses preços médios não produz uma relação clara – não é o caso de os credores mais baratos obterem sistematicamente volumes muito mais altos do que os mais caros.7

As médias podem funcionar razoavelmente bem para este subsegmento da Federal Housing Administration da relação empréstimo-valor combinada de 96,5, mas mesmo aí estamos misturando empréstimos originados no meio de 2021. Em contraste com a FHA, as Entidades Patrocinadas pelo Governo (Fannie Mae e Freddie Mac) usam preços diferenciados com base em risco (matriz de ajuste de preços em nível de empréstimo) para garantir empréstimos.8 Assim, executamos regressões de preços que controlam de forma flexível vários fatores, incluindo pontuação de crédito, relação empréstimo-valor combinado e data de aplicação .9 Também incluímos variáveis ​​indicadoras para cada credor que efetivamente capturam o efeito médio desse credor uma vez que controlamos todas as outras variáveis ​​na regressão.10